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今年中国这个“一线城市”房价罕见大跌,发生了什么?

一直以来,香港被称为全球房价最难负担的城市,其居高不下的房价让人难以捉摸,不过今年或许有些不一样。

根据香港土地注册处数据,11月份香港住宅销量是2635套,相比同期的5694套大幅下降54%。价格方面,中原城市领先指数数据显示,香港11月房价环比下跌达3.43%,已经连续两个月下跌。

纵观历史香港房价走势图,你发现最近的十几年,香港房价普遍呈上涨趋势,唯一的拐点是在两次金融危机后,一次是1997年的东南亚经济危机,香港房价折腰了一大半;另一次则是2008年的国际金融危机,同样也让房价上演急速下跌。

10年一轮回,在当前香港房价有下跌迹象的情况下,或意味着历史重演?

其实,如果你仔细对比一下发现,香港房价和内地房价尤其是一二线城市房价有很多相似之处,1997-1998年是中国房价大涨时的起点,房价还处于低位,直到当年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,取消福利分房,开启了房地产全面市场化,才有了中国近20年的楼市牛。

2008年,内地房价也面临着巨大的调整压力,后来随着“4万亿”的推出,房价才重新上涨。

所以你会发现香港房价实际上是内地房价的参考。往细一点看也是一样,我们都知道,内地本轮房地产调控是从2016年10月份开始的,方式主要是限购、限贷、限售。而香港楼市调控也差不多那时候,香港分别在2016年底和2017年两次上调买房印花税,每一次是15%,也就是说现在一个内地人到香港买房,至少要缴纳30%的买房印花税。

但是即使在这么严苛的条件下,香港的房价仍然继续久涨不跌,正如内地一样,虽然16年底的限购、购贷很严,但是17年的楼市依赖没有入冬,直到2018年下半年发生了一些变化,这些变化有几点:1、房贷利率开始见顶,并有微微下降的趋势;2、今年房价下跌的热点城市比上涨的城市多。3、一些开发商开始折价买,有的甚至喊出了“活下去”的口号。3、今年土地流拍的次数开始增多,据悉,1-11月,中国一二线城市的土地流拍数量升至282宗,创六年新高!

今年内地房价逐渐入冬,一方面来源于前期楼市调控政策不放松;另一方面是经济下行压力下,投资性购买开始进入观望。但是香港则是不一样,今年香港房价的下跌很大一部分原因在于“保汇率”与“保房价”之间作出取舍。

我们都知道,2015年开始美联储多次加息,港币贬值压力山大,香港为了防止资金外流,主要做了两点:一是动用外储买入港元卖出美元;二是跟随美国加息(如下图,香港利率和美国利率走势基本同步)。

今年中国这个“一线城市”房价罕见大跌,发生了什么?

加息有两方面的意义:1、港元和美元的利差缩小,维持港元汇率稳定;

2、房贷利率上升,买房成本上升,最终抑制房价上涨。

有的人要问了,自2015年以来香港一直跟随美国加息,为何对房价的影响直到2018年才显现呢?

因为之前的加息并没有拉动市场利率上升,香港加息是上调贴现窗利率,即金管局和商业银行之间的借钱利率,香港式的加息更多地是影响了金管局和商业银行之间的借钱成本,而不是商业银行-购房者之间的房贷利率。

1、2018年之前,港股大涨,内地资金的不断流入使香港市场流动性变得非常充裕。在金管局和商业银行之间的借钱利率上升的情况下,商业银行大可向同行或者市场借入利率更低的资金,从使香港加息的效果大大弱化。

2、在香港有三大发钞行(汇丰银行、中国银行和恒生银行),他们发钞的过程是这样的:将7.80元的港币投入市场时,必须得将1美元存入香港金管局的外汇基金账户,发钞银行获得一张负债证明(类似于咱们的存款凭证);当发钞行要收回市场上流动性的时候,发钞行会拿出负债证明向金管局兑回美元,然后从市场手中换回港元。

也就是说对于香港市场利率,三大发钞行有非常大的影响,当这三家银行利率上升的时候,才是威力最大的加息。


今年9月27日,在美联储加息后不久,汇丰银行宣布上调最优惠利率,由5%上调至5.125%,这是12年来的首次。随后,恒生银行宣布跟进。“最优惠利率”是给信誉良好的大客户(主要是企业)的利率。也就是说商业银行-企业之间的利率提高了,最终社会的整体利率被提升。

所以我们就明白了,香港真实的加息其实是在今年10月底,而香港房价下跌最为明显的也恰恰在这两个月。

未来香港房价会继续下跌吗?

会,但空间有限!

1、从目前放出的信息来看,美联储加息已经基本见顶,未来可能只有2-3次,这就意味着香港继续跟随美联储加息的压力大大降低,对房价是利好。

2、香港是不少内地富人向往的城市,房价下跌反而可能成为内地人出手购买的机会,有资金托盘,下跌空间有限。

3、香港人多地少,用于土地开发的更少,供需不匹配。

4、内地一二线城市房价和香港房价很像,未来内地一二线城市走势如何,香港或许可以作为参考城市之一。

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